재개발 재건축 차이 (부동산 재테크 필수용어)

부동산 투자를 알아보면, 가장 먼저 듣게 되는 단어가 바로 부동산 재개발 재건축입니다. 그렇기 때문에 재개발 재건축 차이에 대한 내용을 명확하게 알고 있어야되는데요. 헷갈리기 쉽지만, 사업기준 및 방식, 투자금 규모 등에 대한 내용이 다르기 때문에 반드시 구분할 수 있어야 합니다.

재개발 재건축 차이는 기본적으로 주택을 허물고 새롭게 짓는 것은 동일하나, 범위와 투자금의 차이가 큽니다. 이번 포스팅에서는 재개발과 재건축에 대한 내용을 좀 더 상세하게 살펴볼테니, 부동산 투자에 관심이 있으시다면 끝까지 읽어보시고 도움되시길 바랍니다.

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재개발 사업

도시기반 시설 및 경관을 재정비하는 공공 성격이 강한 사업으로, 정비기간 시설이 열악하고 노후/불량 건축물이 밀집한 지역의 주거 환경을 개선하는 것입니다. 쉽게 말해서 동네 전체를 바꾸는 사업이 되는 것으로, 도시정비를 하는 것입니다.

재개발 사업의 조합원 자격은 토지나 건축물을 소유하고 있는 대상에게 부여되는데, 조합이 설립되면 사업에 동의하진 않더라도 일정 요건을 충족하면 자동으로 조합원이 됩니다. 조합설립인가의 기준은 토지등소유자의 3/4 이상 동의와 토지면적 1/2 이상 토지 소유자의 동의가 있어야 합니다.

재개발 사업절차는 추진주체가 조합인지, 조합 외인지에 따라서 일부 다르지만 흐름은 동일합니다.

※ 조합 시행 진행절차 (조합이 조합원의 과반수 동의 후 공공 시행 가능)

정비기본계획 수립 및 정비구역 지정 → 추진위원회 구성 → 창립총회 → 조합설립인가 → 시공자 선정 → 사업시행인가 → 분양공고 및 분양신청 → 감리자 선정 → 관리처분인가 → 이주·철거·착공 → 준공검사 신청 → 준공인가 → 이전고시 및 청산

※ 조립 외 자의 진행절차

정비기본계획 수립 및 정비구역 지정 → 주민대표회의 구성 및 승인 → 시행자 지정 → 사업시행인가 → 관리처분인가 → 이주·철거·착공 → 자체 준공검사 → 이전고시 및 청산

재개발 사업 정비구역에 영업을 하던 분이나 세입자는 영업이전비, 이주정착비, 이사비, 주거이전비 등 보상을 받을 수 있으나, 초과이익 환수는 해당되지 않으니 참고하시기 바랍니다.

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재건축 사업

주민들의 의견을 모아서 아파트가 오래됐으니 아파트를 새로 짓자는 것으로 이해하시면 됩니다. 따라서 도로, 하수도, 공원 등 정비기반 시설은 양호하지만 기존의 낡은 아파트나 연립주택지구 등 노후 및 불량 건축물이 밀집한 지역에서 주거 환경을 개선하기 위해 시행하는 사업으로 사익적 측면이 강합니다.

재건축 사업은 재개발 사업과 다르게, 이미 주거환경이 갖춰진 곳에 주택만 새로 짓는 것이라서, 민간사업일 가능성이 큽니다. 또한 재건축 사업은 아파트 등에 대한 안전진단도 받아야 합니다.

아파트가 튼튼하다면, 재건축 사업을 진행할 수 없고, 안전진단이 강화되면서 절차가 중단된 단지도 모두 재건축 단지입니다.

재건축 사업은 개발되는 구역의 토지와 건물을 함께 소유하고 있어야 조합원 자격이 주어지는데, 자동취득되는 재개발 사업의 조합원과 다르게 재건축 토지건물 소유자는 동의서를 내지 않을 경우 조합원 지위가 박탈됩니다.

※ 조합 시행 진행절차

기본계획 수립 → (안전진단) → 정비기본계획 수립 및 정비구역 지정 → 추진위원회 구성 → 창립총회 → 조합설립인가 → 시공자 선정 → 사업시행인가 → 감리자 선정 → 분양공고 및 분양신청 → 관리처분인가 → 이주·철거·착공 → 준공검사 신청 → 준공인가 → 이전고시 및 청산

※ 공공 시행 진행절차 (조합이 조합원의 과반수 동의 필요)

기본계획 수립 → (안전진단) → 정비기본계획 수립 및 정비구역 지정 → 주민대표회의 구성 및 승인 → 시행자 지정 → 사업시행인가 → 관리처분인가 → 이주·철거·착공 → 자체 준공검사 → 이전고시 및 청산

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재개발 재건축 차이점

재개발과 재건축의 가장 큰 차이점은 바로 재개발 진행절차에서 안전진단이 필요하다는 것입니다.

일반적으로 재개발보다 재건축이 어렵다고 하는 이유도 바로 안전진단 통과를 하지 못하는 이슈가 많이 때문인데요.

재건축 사업은 동의하지 않을 시 조합이 되지 않을 수 있고, 매도 청구행사가 가능합니다. 재건축 사업의 조합원이 되기 위해서는 해당 구역 내 소재한 건축물 및 부속 토지를 동시에 소유하고 있어야 하는데요. 조합설립인가의 기준은 주택단지의 전체 구분 소유자의 3/4이상 및 토지 면적 3/4 이상의 토지 소유자의 동의가 필요합니다.

재개발 사업과 다르게 영업이전비, 이주정착비, 이사비 등 보상을 받을 수 없고, 초과이익 환수는 재건축으로 조합원이 얻은 이익이 집값 상승분과 비용 등을 제외하고, 1인당 평균 3천만원을 넘을 경우 초과금액에 한해 최고 50%를 부담금으로 환수합니다.

구분	재건축	재개발
조합원자격	조합설립 동의 필요 미동의시 청산 대상 건물, 토지 모두 소유	조합설립 동의 필요없음 설립과 동시에 조합원 건물, 토지 하나만 소유해도 가능
정비기반시설	양호	미흡
세입자 주거이주비, 상가 영업보상비	해당없음	해당있음
안전진단 여부	실시	실시하지 않음
임대주택 의무	상한 용적률, 법정상한 용적율 차 50% (지자체 상이)	서울10~20%, 경기,인천5~20% 지방5~12% (지자체 상이)
사업진행속도	빠름	느림
현금청산비율	적음	많음
현금청산방법	매도청구	수용
현금청산기준	시세 기준	감정평가액 기준
개발부담금	재건축 초과이익 환수제 (재초환 18.01)	해당없음
실투자금액	많음	적음

조합원이 되기 위한 조건

재건축 사업은 건축물과 부속토지를 함께 소유해야만 조합원으로 인정됩니다. 조합원 분양 신청 전, 사전 동의한 사람만 조합원이 될 수 있습니다.

재개발 사업은 특정 날짜를 소유권 분리 시행일로 정하고, 그 전에 소유권 분리가 이루어져야 합니다. 또한 서울시 기준으로 90㎡ 이상 소유를 해야하며, 30㎡ 이하 토지는 현금으로 청산됩니다. 합법적으로 허가되지 않지만, 특정기간 이전에 등록되어 있거나 항공사진에 나타나 있는 경우에는 무허가 건축물이어도 가능합니다.

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현금청산 비율

재개발 재건축 차이점은 현금청산 비율에서도 차이가 있습니다.

재개발의 경우 현금청산자의 비율이 더 높습니다. 현금 청산이란 새로 지어질 아파트를 분양받을 수 있는 조합원 자격을 포기하고, 본인이 가지고 있던 부동산에 대해 현금으로 보상받고 나가는 것을 말합니다. 자신이 소유한 부동산의 감정가격 등을 기준으로 계산하게 됩니다.

재건축 사업은 조합설립을 위한 동의서를 받는 시점에서 현금청산자가 정리되며, 재건축사업을 통해서 본인의 아파트에 돈을 보태서 아파트를 바꾼다는 개념이 강하므로, 현금청산자의 비율이 상대적으로 낮은 편입니다.

재개발 사업은 현금청산자의 비율이 10~20% 정도로 재건축 사업에 비해서 높은 편입니다.

세입자 주거이전비, 상가 영업보상비 등

재건축 사업은 공익사업에 해당되지 않으므로, 원칙적으로는 세입자 주거이전비와 상가 영업보상비를 지급하지 않아도 되지만, 서울시가 발표한 단독주택재건축 세입자 대책에 따라서 서울시내 단독주택 재건축 사업이행자는 세입자에게 재개발에 준하는 손실보상 즉, 주거이전비, 동산이전비, 영업손실보상비를 제공해야 합니다.

재개발 사업은 노후 및 불량건축물을 신축하는 것과 더불어서 도로, 상하수도 등 열악한 기반시설까지 정비하는 사업으로서, 재건축 사업에 비해서 정비 규모가 더 크고 공익적 성격이 강합니다. 그렇기 때문에 요건이 충족된다면, 주거세입자는 주거이전비를, 상가세입자는 영업보상비를 보상받을 수 있습니다.