전세계약 주의사항 (최소한의 체크리스트 7가지)

요즘 전세사기에 대한 뉴스가 하루가 멀다하고 나오고 있어서, 전세계약을 앞두고 있거나 계획중인 분들은 굉장히 걱정이 많으실텐데요. 그래서 전세계약 주의사항을 반드시 숙지하고, 체크리스트를 확인하면서 계약진행하는 것을 추천드리고 있습니다.

전세계약은 아무래도 목돈이 오가는 상황이기 때문에 꼼꼼하게 따져봐야할게 많습니다. 처음 전세를 계약하거나, 또는 부동산 용어가 어렵다고 하더라도, 반드시 확인해야하는 사항에 대해서는 본인이 직접 확인하시고 계약 진행하여 피해없으시길 바랍니다.

그럼 전세계약 주의사항에 대해서 살펴볼테니, 전세계약을 진행하시는 분들은 꼼꼼하게 읽어보시고 도움되시길 바랍니다.

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전세계약 주의사항

전세계약 주의사항으로 최소한 이정도는 확인해야한다고 할 수 있는 체크리스트 7가지를 알아보도록 하겠습니다. 꼼꼼하게 읽어보시고 도움되시기 바랍니다.

주택상태 확인하기

먼저 집을 계약하기로 결정했다면, 이사하기 전에 집의 하자를 확인하시기 바랍니다. 그리고 이 하자들을 집주인에게 확인시켜주고, 보수요청을 하거나 그래도 거주할 수 있습니다. 이 과정을 거치지 않으면 계약기간이 끝난 후에 원래 있던 하자에 대해서 수리비를 요구할 수 있기 때문입니다.

그렇기 때문에, 임대차계약서에 특약으로 임대차계약일에 집을 담보로 돈을 빌리거나 권리계약을 하지말라는 특약 사항을 넣습니다.

부동산 적정시세 확인하기

보통 전세계약을 하면서 이 과정을 그냥 넘어가는 분들이 많은데, 요즘 역전세가 많이 나오고 있는 시점이기 때문에 계약하려는 부동산이 주변 시세와 함께 비교해서 확인하는 것이 중요합니다.

국토교통부 실거래 사이트에서 확인하셔도 되며, 서울의 경우에는 서울시 전세가격상담센터에 상담을 요청하셔도 됩니다.

국토교통부 실거래가 공개시스템 바로가기 👉

등기부등본 확인하기

등기부등본은 토지 소유자와 건물 소유자가 누구인지, 해당 부동산에 제3자의 권리가 있는지 확인을 해서 전세계약을 할 때 불이익이 없도록, 또는 근저당 및 가압류, 가처분 등 다른 제한이 있지는 않는지 확인하는 것입니다.

소유자 본인이 맞는지 확인해야 하기 때문에, 계약서를 작성할 때 신분증 확인은 필수입니다. 부동산에서 확인해주겠지만, 본인이 직접 확인하시는 것을 추천드리며, 갑구/을구에 대해서도 확인하시기 바랍니다.

여기서 갑구는 소유권에 대한 권리(가등기, 가압류, 경매, 가처분 등)이며, 을구는 소유권 외 권리(전세권, 근저당 등)을 말합니다. 근저당권이 있다면 안전한 범위 내 금액인지 확인해야 합니다. 통상 시세 60% 이내가 안전범위 입니다.

인터넷 등기소 등기부등본 발급신청 👉

전세보증 반환보증보험 가입하기

전세보증반환보증보험은 주택 임대차 계약이 해지되거나 만기가 되었음에도 불구하고 주택 임대인이 임차보증금을 반환하지 않거나, 주택에 대한 경매 혹은 공매 절차가 개시되어서 임차 보증금을 받환받지 못할 때, 보증보험 기관에서 전세보증금을 보상하는 제도입니다.

이 반환보증보험 제도는 무조건 가입하는 것이 좋습니다. 대표적인 보증보험사는 주택도시공사(HUG), 한국주택금융공사(HF), 서울보증보험(SGI)가 있습니다. 주택도시공사 기준으로 수도권은 최대 7억원, 비수도권은 5억원까지 보증됩니다.

전세보증보험 HUG HF 차이 확인하기 👉

필수 특약사항 확인하기

특약사항은 법적효력이 있으므로, 신중하고 정확하게 작성해야 합니다. 중요하게 넣는 특약으로 몇가지 말씀드려보겠습니다.

계약일 이후 근저당, 가압류 및 가처분 등 새로운 제3자의 권리가 발생할 경우, 임대인은 자신의 책임으로 잔금일까지 말소해야하고, 잔금일 다음날까지 등기부등본 권리 변동이 없어야 합니다. 만약 그렇지 못한 경우 동 계약은 해제된 것으로 한다는 내용입니다.

이 특약은 계약금 입금하고 계약을 했는데 잔금일까지 변화가 생기는 것을 막기 위한 것이므로, 반드시 체크하시기 바랍니다.

다음으로, 본 목적물에 의해 전세자금 대출 진행 불가시, 임대인은 임차인에게 계약금을 반환하고 계약을 무효로 한다는 내용입니다. 단, 개인변심 및 신용상의 문제는 제외하는 것인데요.

계약을 하고 은행에서 대출심사를 할 때 확정일자를 받은 계약이 완료된 계약서를 제출하라고 하는데, 이때 대출 심사가 거절된다면 계약금을 돌려받지 못할 수 있기 때문에 중요한 특약입니다.

그리고 임대인이 임대차 계약동안 임차 물건을 파는 경우가 있는데, 대표적인 전세사기 중 하나입니다. 그렇기 때문에 계약기간 중 매매 계약 체결시 반드시 임차인에게 고지한다는 특약을 넣는 것이 필요합니다. 그렇지 않으면, 추후 계약 만기시에 전세보증금을 돌려받지 못하는 상황이 생길 수 있습니다.