부동산 임대소득세 계산기 신고 방법 기간 (분리과세 절세효과)

요즘 많은 직장인들이 월급 소득만가지고는 생활이 어렵다고 하면서, 많은 방법으로 부업을 하고 있습니다. 그러면서 부동산에 투자하면서 임대업을 하는 분들도 계신데요. 부동산 임대소득세 계산하는 방법부터 신고 방법과 기간을 살펴보도록 하겠습니다.

이제는 평생 직장이라는 개념보다는 월급 외 부수적인 소득을 준비는 분들이 많은 만큼 세금에 대해서도 잘 알고계시는 것이 중요합니다. 그래야 절세를 할 수 있기 때문엔데요. 이번 포스팅을 끝까지 읽어보시고 도움되시기 바랍니다.

인기 포스팅 👇
✅ 부동산 세금 총정리 : 살 때, 팔 때, 가지고 있을 때 내는 세금들
✅ 부가가치세 과세표준증명원 발급 방법 홈택스
✅ 월세 세액공제 소득공제 차이점

주택 임대소득세

주택 임대소득세는 부동산업에서 발생하는 소득에 대한 세금입니다.

주택임대와 관련하여 발생하는 수익의 합계가 2천만원 이하인 경우에는 다은 급여소득이나 사업소득과 합산하지 않고 14% 단일세율로 분리과세하게 되었습니다.

하지만 주택임대수익은 1가구 보유하고 있는 주택 수와 임대 방법에 따라서 계산차이가 발생하며, 주택 가격에 따라서도 차이가 있을 수 있습니다.

부동산 임대소득세 기준

주택을 임대하여 수익을 얻는다고 모두 다 세금을 내는 것은 아닙니다. 부동산 임대소득세에 대한 기준을 살펴보면 다음과 같습니다.

보유 주택 수	과세대상 해당	과세대상 미해당
1주택	– 국외주택 월세 수입 – 기준시가 9억원 초과 주택 월세 수입 – ’23년 귀속부터는 12억원	– 국내 기준시가 9억원 이하 주택의 월세 수입 – 모든 보증금·전세금 – ’23년 귀속부터는 12억원
2주택	– 모든 월세 수입	– 모든 보증금·전세금
3주택 이상	– 모든 월세 수입 – 비소형주택 3채 이상 보유 & 해당 보증금·전세금 합계 3억원 초과하는 경우 해당 보증금 · 전세금	– 소형주택의 보증금·전세금 – 비소형주택 3채 미만 보유한 경우 보증금·전세금 – 비소형주택의 보증금·전세금 합계 3억원 이하인 경우 보증금 · 전세금

1개 주택을 소유하는 사람의 주택의 임대소득 (기준시가 12억원 초과하는 주택 및 국외소재 주택임대소득은 제외)은 비과세합니다. (2023년 귀속 소득부터 12억원으로 변경)

여기서 주택은 상시 주거용 주택을 말하며, 사업을 위한 주거용의 경우에는 제외됩니다. 주거용 오피스텔의 경우에는 과세 대상입니다.

직장인 투잡 종합소득세 신고 방법 안내 👉

주택수 계산

종합부동산세, 취득세, 주택임대소득에 대한 과세는 보유하고 있는 주택 수에 따라서 달라지기 때문에 주택 수를 계산하는 것도 중요한데요. 다음과 같이 정리할 수 있습니다.

다가구주택의 경우, 1개 주택으로 보되, 구분 등기된 경우에는 각각 1개 주택으로 계산
공동소유의 경우, 주택은 지분이 가장 큰 자의 소유로 계산. 단, 지분이 가장 큰 자가 2인 이상이라면 각각의 소유로 계산하되, 합의하에 1인을 임대수입 귀속자로 정한 경우에는 그의 소유로 계산
임차 또는 전세받은 주택을 전대하거나 전전세하는 경우, 주택은 소유자 및 임차인 또는 전세 받은 자의 주택으로 계산
본인과 배우자가 각각 주택으 소유하는 경우에는 이를 합산하여 계산

1주택자

1주택자가 자신은 월세에 거주하면서 자신이 소유한 집을 임대로 월세준 상태로 월세를 받고 있다면, 소득세를 내지 않아도 됩니다.

1주택 보유자이며, 보유한 주택의 국내 기준 시가 12억원 이하라면 월세수익이나 전세보증금에 대한 소득세를 내지 않아도 되기 때문입니다.

2주택자

혹 본인이 월세로 거주하면서 집을 2채 가지고 있는 상태에서 월세와 전세를 동시에 주고 있다면, 이런 경우에는, 전세는 2주택까지 비과세이므로 전세에 대한 소득세는 내지 않습니다. 단, 월세 소득에 대해서는 월세소득세를 납부해야 합니다.

월세에 대한 소득세는 2018년까지 2천만원 이하까지 비과세였으나, 현재는 분리과세 또는 종합과세 중에서 선택해서 소득세를 내야합니다.

3주택자

본인 거주하고 있는 집 외 2채를 보유하고 있는 3주택자라면, 월세와 전세보증금에 대해서 소득세를 내야 합니다. 주택은 보증금 전체에 대해서 소득세를 부과하지 않고, 3억원을 넘는 금액 중에서 60%에 대해서만 부과합니다. 본인이 거주하고 있는 경우에는 소득이 발생하지 않기 때문에 소득세에 해당하지 않습니다.

가구수에 따른 비과세 대상 확인하기 👉

소득세 부과

주택임대 총 수입금액이 2천만원을 초과하는 경우에는 다른 종합과세 대상소득과 함께 합산해서 신고해야 합니다. 이 때 세율은 6~45%입니다.

주택임대 총 수입금액이 2천만원 이하라면, 주택임대 소득만 분리과세(세율 14%)하는 방법과 종합과세하는 방법 중애세 선택할 수 있습니다.

특히 2주택, 3주택 소유자라면 분리과세를 통해서 세금을 내지 않거나 절세하는 것이 가능합니다.

분리과세

분리과세는 다른 소득에 합산하지 않고 해당 소득에 대해서 독자적인 과세 체제로 과세하는 방식입니다. 부동산 임대소득 분리과세는 개인별로 연간 주택임대소득이 2천만원 이하일때 적용이 되는 것입니다.

(주택임대 수입금액 – 필요 경비 -공제 금액) × 14%

위 계산식으로 분리과세를 계산할 수 있습니다.

필요경비는 임대수입 중 60% (등록사업자) 또는 50% (미등록사업자)의 금액입니다. 공제금액은 세금에서 제해주는 금액으로 400만원 (등록사업자) 또는 200만원 (미등록사업자)의 세금을 제외해줍니다. 그렇기 때문에 일반적으로 직장을 다니면서 부업으로 임대사업을 한다면 분리과세가 유리합니다.

분리과세로 선택하여 진행하게 된다면, 임대사업자등록을 하고 지자체 임대주택으로 등록하면 소득의 60%를 필요경비로 제외하고, 400만원 공제를 받아서 총 수입금액 1천만원 이하이면 낼 세금이 0원이 됩니다.