장기보유특별공제 대상 및 계산법 (1가구 2주택 양도세)

부동산 양도소득세는 부동산의 양도차익에 대해서 부과하는 세금입니다. 그래서 1가구 2주택에 대한 양도소득세를 절감할 수 있는 방법에 대해서 많이 궁금해하시는데요. 흔히 말하는 장특공제라고 해서 장기보유특별공제가 있습니다.

양도소득세를 조금이라도 적게 내기 위해서 여러가지 요건을 확인해야 하는데, 장기보유특별공제는 보유 및 거주 기간에 따라서 세금을 감면해주는 제도입니다. 오늘 포스팅에서는 장기보유특별공제 대상과 계산법 등에 대해서 살펴보도록 하겠습니다.

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장기보유특별공제란?

양도소득세는 내 재산을 다른사람에게 매매하는 등의 행위로 양도했을 때 발생되는 이익에 대한 세금을 말합니다. 개인이 토지 및 건물, 분양권 같은 부동산에 대한 권리를 다른사람에게 양도하면서 양도차익이 발생하면 이에 대해 부과하는 세금입니다.

장기보유특별공제는 주택 보유 기간이나 거주 기간에 따라서 양도소득세를 감면해주고, 1세대 1주택의 경우에는 비과세 적용을 받을 수도 있습니다.

3년 이상 보유한 토지나 건물 등 부동산을 팔 때 발생한 양도소득금액에 대해서, 소득세법에 따라 일정액을 공제해주는 제도를 장기보유공제라고 합니다.

부동산을 매입해서 3년이상 보유하고 있다가 매매할 때 생긴 차익에 대해서 양도세가 발생하는데, 부동산을 보유하고 있던 기간이 길면 길수록 이 양도세에 더 많은 세제혜택을 주는 제도를 장기보유특별공제라고 합니다.

장기보유특별공제율

장기보유특별공제는 2가지로 나뉘어 있습니다.

1주택 : 1가구 1주택 양도소득세 비과세 적용되는 12억원 초과 고가주택
일반 : 1가구 1주택 양도소득세 비과세 적용되지 않는 주택 또는 주택 외 부동산

1가구 1주택일 경우 주택가액이 12억원 이하라면 양도소득세가 비과세 적용됩니다. 하지만 12억원 초과되면, 초과딘 금액 비율만큼 양도세를 부과하는데 최대 80%까지 공제받을 수 있습니다.

비과세 혜택을 받지 못하는 다주택자 또는 1가구 1주택 요건을 만족하지 못하는 1주택자, 주택 외 부동산은 일반 장기보유특별공제 혜택이 가능한데, 최대 30%까지 공제를 받을 수 있습니다.

장기보유특별공제를 받기 위해서는 일단 2년 거주하는 것이 중요합니다. 또는 최소 보유기간이 3년 이상되어야 합니다. 보유기간은 소득세법상 자산의 취득일부터 양도일까지 기간으로 보며, 조정대상지역 내 2주택자라면 장기보유특별공제는 받을 수 없으니 참고하시기 바랍니다.

1가구 1주택자는 3년이상 보유시부터 매년 8%(보유 4% + 거주 4%) 장기보유특별공제율이 증가하는데, 다주택자나 1가구 1주택 요건이 충족되지 않는 1주택자, 주택 외 부동산은 매년 3%씩 공제율이 증가합니다.

단, 2021년부터 거주요건이 추가되면서 보유시, 거주시 각각 4%씩 증가하게 되므로, 10년간 해당 주택을 보유만 하고 거주하지 않을 경우에는 최대 40%의 양도소득세 공제만 가능합니다.

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장기보유특별공제 대상

장기보유특별공제 대상은 국내 소재 주택 및 토지, 건물 조합원입주권 등 입니다. 조합원입주권의 경우에는 1차 조합원 자격으로 취득한 경우는 인정되지만, 1차 조합원의 입주권을 매입한 경우에는 공제대상에서 제외됩니다.

부동산을 3년 미만 보유한 뒤 매매한 경우를 포함하여 미등기자산, 해외소유 부동산, 1가구 2주택 보유대상자 중 조정지역 내 주택을 양도하는 경우에는 장기보유특별공제 혜택 적용이 불가합니다.

다음에 해당하는 경우 특별공제에서 제외되니 참고해주시기 바랍니다.

미등기전매에 의한 양도 – 법 제95조 제2항 및 시행령 제104조 제3항
조정대상지역 2주택 이상 다주택인 경우(일시적 2주택은 제외) – 법 제104조 제7항
조정대상지역 내 주택으로서 1세대가 1주택과 조합원입주권 또는 분양권 보유 경우 해당 주택(장기임대주택 등 제외) – 법 제104조 제7항
양도가 12억원 이상인 고가의 1세대1주택으로서 2년 이상 거주요건 미충족시 – 시행령 제159조의4
조합원으로부터 취득한 조합원 입주권 – 법 제95조 제2항
국외자산 – 법 제118조의8

보유기간 계산

매매(교환) : 부동산 취득일부터 양도일까지
상속 : 상속개시일부터 양도일까지
증여 : 증여자 취득일부터 양도일까지

장기보유특별공제 계산법

장기보유특별공제는 양도차익에서 공제율을 빼주는 방식으로 계산하게 됩니다. 양도차익은 양도가 – 취득가 – 필요경비로 계산됩니다.

예를 들어서 계산해보도록 하겠습니다.

주택을 취득할 때 가액이 3억원이었고, 양도가액이 5억원인 경우로 보유기간이 4년이상 때에 대해서 계산해보면 다음과 같습니다.

구분	금액
양도가액	5억 원
(-) 취득가액	3억 원
(-) 필요경비	2,000만원
시세차익	1억 8천만 원
(-) 장기보유특별공제(8%)	1억 8천만 원*0.08=1,440만원
(-) 기본공제	250만원
(=) 과세표준	1억 6천 3백 1십만 원
(x) 적용세율	38%(1.5억원 초과 3억원 이하)
(-) 누진공제	6,197만원
(=) 양도소득세	1,940만원