부동산을 거래하는 방법에는 경매도 있습니다. 법원과 지자체에서 진행하는 경매에 참여하여 낮은 가격에 주택을 구입하는 경우도 많이 있는데요. 이렇게 부동산 경매에 관심이 있으시다면 부동산 경매 절차에 대해서 먼저 알고 계시면 좋습니다.
전체적으로 어떻게 흘러가는지 흐름을 파악하고 있다면 부동산 경매가 그렇게 어렵지만은 않을 수 있습니다. 이번 포스팅에서는 부동산 경매 절차에 대해서 간략하게 알아보도록 하겠습니다.
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부동산 경매란?
부동산 경매란, 채권자의 신청에 따라서 법원이 강제로 최고가격을 제시한 사람에게 파는 것을 의미합니다. 공정한 경쟁을 위해서 비공개입찰로 진행되며, 경매물건으로는 토지와 건물이 있습니다.
법원에서 진행되는 법원경매는 법원이 주체가 되어 진행되는 경매로, 채권자의 신청에 따라서 채무자에게 받지 못한 자금을 현금화 하기 위해서 채무자가 지니고 있는 동산 및 부동산을 처분하여 현금화한 후 이를 배분하는 행위입니다.
강제경매
강제경매는 채권자에게 채무자가 정해진 기일 안에 빌린 돈을 상환하지 못하는 경우, 채권자는 법원으로부터 대여금 반환을 확정판결로 받아서 경매를 신청할 수 있습니다.
보통 돈을 빌릴 때 차용증을 써주고 빌리는데, 예전에는 이런 식으로 많이 돈을 빌리기도 했으며, 이를 통해서 채무자가 의무와 책임을 다하지 못하는 경우 법이 개입하게 됩니다. 이렇게 진행되는 경매를 강제경매라고 합니다.
임의경매
채무자의 채무 불이행 시 채권자가 담보로 제공받은 부동산에 설정한 저당권, 근저당권, 정세권, 담보가등기 등이 담보권을 실행해서 자신의 채권을 회수하는 법적 절차를 임의경매라고 합니다.
금융기관에서 돈을 빌릴 때 담보가 필요한데, 이때 근저당권을 설정해두고, 채무자가 상환하지 않는 경우 채권자는 별도의 소송없이 바로 채무자의 부동산을 처분해달라는 요청을 법원에 경매로 신청할 수 있습니다.
부동산 경매 절차
경매신청 및 경매개시 결정
법원은 경매 신청서가 접수되면, 신청서와 첨부서류를 검토하여 경매개시 여부를 결정하는데요. 경매 개시 결정이 이루어지면 등기관에게 경매개시 결정의 등기를 촉탁합니다.
여기서 강매경매는 법원이 경매절차를 개시하는 결정과 동시에 해당 부동산의 압류를 명해야 합니다. 부동산이 압류되어도, 채무자는 부동산에 대한 관리 및 이용을 할 수 있으나 다른사람에게 양도 및 처분은 불가합니다.
배당요구 종기 결정 및 공고
부동산 매각으로 금전채권의 만족을 얻게되는 채권자와 조세 및 공과금을 징수하는 공공기관에게 정해진 기일까지 배당요구할 것을 공고하여 신청을 받습니다.
또한 경매개시 결정에 따른 압류의 효력이 생긴 때부터 1주일 내에 경매개시 결정을 한 취지와 배당요구 종기를 법원 경매정보 홈페이지에 있는 법원 경매공고란이나 법원 게시판에 공고합니다.
다른 채권자들에게 경매가 진행된다는 것을 알려주기 위함이며, 배당요구의 종거결정 및 공고를 하는 것입니다.
매각 준비
경매로 처분하는 부동산을 현금화하기 위해서 집행관에게 부동산의 현상, 점유관계 및 보증금의 액수 등 여러가지 사항에 대해서 조사하도록 하고, 감정인에게 부동산을 평가하게 하여 평가액을 참작, 최저 매각가격을 결정합니다.
이 과정에서 매각물건명세서, 현황조사보고서 및 평가서는 사본을 매각기일 또는 입찰개시일 1주일 전까지 법원에 비치해서 누구나 볼 수 있도록 합니다.
매각방법 등 지정/공지/통지
법원은 해당 부동산을 기입 입찰의 방법으로 매각할 것인지, 기간입찰의 방법으로 매각할 것인지를 정합니다. 기간입찰은 매수 신청인이 매각기일에 매각 장소에서 입찰표를 제출하는 방법이며, 기간입찰은 매수 신청인이 지정된 입찰기간 안에 직접 또는 우편으로 입찰표를 제출하는 방법입니다.
매각 실시
기입 입찰이라면, 집행관이 미리 지정된 매각기일에 매각장소에서 입찰을 실시하여 최고가 매수신고인과 차순위 매수신고인을 정합니다.
기간 입찰이라면, 집행관이 입찰기간동안 입찰봉투를 접수하여 보관하다가 매각기일에 입찰봉투를 개봉해서 최고가 매수신고인과 차순위 매수신고인을 정합니다. 단, 기입입찰과는 다르게 매각기일에는 입찰을 실시하지 않으니 참고하시기 바랍니다.
매각 결정 절차
매각기일에 최고가 매수신고인이 정해지면, 법원은 매각 결정기일을 열어서 이해관계인의 의견을 듣고 법에서 정한 매각불허가 사유가 있는지 조사하여 매각 허가 결정 또는 불허가 결정을 내립니다.
이때 매각 허가여부에 불복하는 이해관계인은 즉시 항고할 수 있고, 매각 허가에 정당한 이유가 없거나 결정에 적은 것외 조건으로 허가해야한다고 주장하는 매수인 또는 매각 허가를 주장하는 매수 신고인 역시 즉시 항고할 수 있습니다.
매각대금 납부
매각 허가결정이 확정되면 낙찰된 매수인은 법원이 정한 매각대금의 지급기한 내에 매각대금을 지급해야 합니다. 매수인은 지정된 지급기한 내에 매각대금을 납부하면 됩니다.
만약 기한 내에 매각대금을 납부하지 못하면, 법원은 차순위 매수 신고인에 대한 매각허가 결정을 하거나, 재매각 결정을 하게 됩니다. 이때 매수인은 입찰 참여 절차에서 제공한 매수신청 보증을 반환받지 못합니다.
재매각이 결정되어도, 매수인이 재매각기일의 3일 전까지 매각대금과 지급기한이 지난뒤부터 지급일까지 대금의 연 12% 이자, 절차비용을 납부하면 재매각이 취소됩니다.
소유권 이전등기
매수인은 매각대금을 모두 납부하여 권리를 취득하게 됩니다. 목적이 소유권이라면 매수인 앞으로 소유권 이전등기가 이루어지는데, 매수인이 인수하지 않는 권리 및 경매개시 결정 등기를 말소하는 등기가 이루어집니다.
매수인이 소유권을 취득했는데, 채무자/소유자 또는 부동산 점유자가 부동산을 인도하지 않는다면 매수인은 법원에 부동산 인도명령을 신청할 수 있습니다.
배당절차
매수인이 매각대금을 지급하면 법원을 배당(배분)절차를 진행하게 됩니다. 배당기일을 정해서 이해관계인과 배당을 요구하는 채권자들에게 이를 통지하고 배당을 실시합니다.
채권자 및 채무자가 볼 수 있도록 매각대금, 채권자의 채권원금, 이자비용, 배당순위 및 비율이 기재된 배당표 원안도 작성하여 배당기일 3일전에 법원에 비치하여 볼 수 있습니다.
마치며
이렇게 부동산 경매 절차에 대하여 살펴봤습니다. 전반적인 흐름과 큰 내용만 정리했기 때문에 실제 경매에 참여하면 이보다 더 전문적인 용어를 보게 되여 어려울 수 있지만, 흐름을 알고 있다면 어렵지 않게 확인할 수 있으니 미리 절차에 대해서 알아두시면 좋습니다.
부동산 경매에 대해 공부하여 좋은 결과 만드시는데 도움되시길 바랍니다. 감사합니다.
