부동산 시장은 높은 수익을 만들 수 있는 가능성이 있지만, 그만큼 부동산 투기에 의한 시장 불안정을 막기 위해서 정부에서는 여러가지 정책을 시행하고 있습니다. 특히 1가구 2주택 양도소득세에 대해서 많은 관심을 가지고 있습니다.
양도소득세는 부동산 매매에 관련된 세금이기 때문에, 다주택자에게는 부담이 클 수 밖에 없습니다. 그렇기 때문에 정부에서는 주거 안정성을 위해서 1가구 2주택 양도소득세 면제조건을 부여하고 있습니다. 오늘 포스팅에서는 양도소득세를 면제받을 수 있는 조건에 대해서 안내해드리겠습니다.
양도소득세
개인이 재산을 양도하면서 발생하는 수익에 대하여 부과되는 세금을 말합니다. 부동산과 주식, 분양권에도 해당이 되며, 면제 조건이 충족되면 세금 납부에 대한 부담을 덜 수 있습니다. 보통은 양도소득세를 줄여서 양도세라고도 부릅니다.
양도소득세 계산
양도소득세 과세 기준은 다음과 같습니다. 2023년 기준이며, 과세표준에 따라 세율이 결정됩니다.
| 과세표준 | 세율 | 누진공제액 |
|---|---|---|
| 1400만원 이하 | 6% | – |
| 1400 ~ 5000만원 이하 | 15% | 126만원 |
| 5000 초과 ~ 8800만원 이하 | 24% | 576만원 |
| 8800만 초과 ~ 1억 5천만원 이하 | 35% | 1,544만원 |
| 1억 5천 초과 ~ 3억 이하 | 38% | 1,994만원 |
| 3억 초과 ~ 5억 이하 | 40% | 2,594만원 |
| 5억 초과 | 42% | 3,594만원 |
| 10억 초과 | 45% | 6,594만 |
이에 따라서 양도소득세 계산이 가능한데, 직접 계산하기보다는 국세청에서 제공하는 양도소득세 계산기를 이용하시면 더욱 간편하고 정확합니다.
양도소득세 면제 조건
양도소득세 공제 항목은 2가지입니다. 주택 취득 시에 필요한 경비와 유지 시에 필요한 경비를 공제해줍니다. 주택 취득 시 필요 경비는 취득세, 중개수수료, 법무사 비용이 포함됩니다. 유지 시 필요 경비는 주거공간 유지 또는 확장을 위한 투자비용 모두가 해당됩니다.
1가구 1주택 양도소득세 면제조건은 다음과 같습니다.
| 조건 | 면제조건 |
|---|---|
| 보유 기간 | 최소 2년 이상 보유 |
| 매매 대상 주택 금액 | 12억원 이하 |
| 조정 대상 지역 | 2년 이상 소유 및 2년 이상 실거주 |
| 2018년 9월 이전 구매자(조정 대상 지역) | 보유 기간 및 실거주 기간에 따라 변동 가능 |
| 2018년 9월 – 2019년 12월 구매자(조정 대상 지역) | 2년 이상 소유 |
| 2020년 12월 이후 구매자(조정 대상 지역) | 1년 이내 이전 주택 매매 및 신주소로 전입 |
| 상속자 | 상속 시 비과세 |
| 합가, 결혼으로 주택 수 증가 | 10년 이내 이전 주택 매매로 비과세 가능 |
| 결혼으로 주택 수 증가 | 5년 이내 이전 주택 매매로 비과세 가능 |
비과세 조건
양도소득세 면제 조건은 1가구 1주택을 2년 이상 보유 후 매도해야 하는데, 매매가액이 12억원 이하여야 합니다. 단, 12억원을 초과하는 경우, 초과분에 대해서만 세금이 청구됩니다.
주택 보유수
주택 보유수를 판단할 때 소유자가 몇 채를 가지고 있는지가 아닌, 세대별로 계산을 합니다. 배우자와 자녀는 다른 곳에 주민등록이 되어 있어도 같은 세대로 간주합니다.
단, 주민등록상 세대가 분리된 경우는 별도 세대로 판단하는데 다음 조건에 부합해야 합니다.
- 만 30세 이상인 경우
- 혼인한 경우
- 국민기초생활보장법 상 기준 중위소득 40% 이상 소득이 잡힐 경우
1가구 조건이 판단되는 시점은 주택을 양도하는 시점이기 때문에, 자녀가 미혼/취업 전이라면 만 30세 이후까지 매매를 미루는 것도 좋습니다.
1가구 2주택 양도소득세 면제 조건
22년 5월이후 부터 다주택자 양도소득세 중과 배제가 시행되었고, 24년 5월 9일까지 다주택자에 대한 양도소득세 중과가 유예됩니다.
22년 5월 10일 이전에는 1가구 2주택자는 깁노세율 +20%, 3주택자는 기본세율 +30%의 중과세율 적용이었으나, 현행 양도소득세는 다음과 같습니다.
| 보유기간 | 조정지역 | 일반지역 |
|---|---|---|
| 1년 미만 | 45% | 45% |
| 2년 미만 | 기본세율 | 기본세율 |
| 2년 이상 | 기본세율 | 기본세율 |
일시적 1가구 2주택
주택을 취득 후 1년이 지난 뒤에 이사를 목적으로 새 주택을 취득해서 일시적으로 2주택이 되는 경우 양도소득세 면제가 가능합니다. 단, 3년 내로 기존 주택을 처분해야 1주택으로 판단하여 비과세가 적용됩니다.
하지만 새로 취득한 주택의 지역이 조정대상지역이라면 2년 내 기존 주택을 양도해야 하니, 꼭 유의하시기 바랍니다.
결혼으로 인한 1가구 2주택
결혼을 하면서 본인과 배우자가 각각 한 채씩 주택을 소유하고 있다면 일시적으로 1가구 2주택이 될 수 있습니다. 그 중 1주택을 매도한다면 비과세 혜택이 가능합니다.
주택구매의 선후를 따지기 어렵기 때문에 어느 주택이든 혼인신고일로부터 5년 내 매도해야 하는 조건이므로, 잘 확인하시기 바랍니다.
부모님과 세대원 합가
자녀와 부모님이 모두 주택을 보유하고 있다가, 부모님과 합가하는 경우 자연스럽게 2주택자가 됩니다. 이런 경우 집을 매도한다면 일시적 1가구 2주택으로 분류되어 비과세 혜택이 가능한데요. 단, 합가시 비과세 혜택을 받기 위한 필수 조건이 있습니다.
- 부모님 중 한 분의 연세가 60세 이상
- 부모님과 합가 이후 10년 이내 처분
부모님 사망에 의한 상속
1가구 1주택인 상황에서 부모님의 사망으로 1주택을 상속받아 더 취득하게 되도, 원래 보유중인 주택을 처분하면 상속으로 인한 일시적 2주택으로 양도소득세 비과세 혜택이 가능합니다. 상속으로 인한 일시적 1가구 2주택은 처분 기한이 따로 없습니다.
상속 주택을 취득하고, 몇년이 지나도 기존 보유주택을 처분하면 비과세라는 것인데요. 단, 상속 주택을 먼저 처분하면 일시적 2주택 비과세가 적용되지 않습니다. 비과세 혜택을 받기 위해서는 보유 중인 주택을 먼저 처분하고 상속 주택을 나중에 처분해야 합니다.
장기 보유 특별공제
주택을 3년 이상 보유하였다면 거주 및 보유기간에 따라서 양도소득세의 최대 80%까지 면제가 가능합니다. 1가구 1주택 조건에 충족하지 못하여도, 특별공제가 가능한 조건이 있습니다.
| 보유 기간 | 공제율 | 거주 기간 | 공제율 |
|---|---|---|---|
| 2년 이상 | – | 2년 이상 | 8% |
| 3년 이상 | 12% | 3년 이상 | 12% |
| 4년 이상 | 16% | 4년 이상 | 16% |
| 5년 이상 | 20% | 5년 이상 | 20% |
| 6년 이상 | 24% | 6년 이상 | 24% |
| 7년 이상 | 28% | 7년 이상 | 28% |
| 8년 이상 | 32% | 8년 이상 | 32% |
| 9년 이상 | 36% | 9년 이상 | 36% |
| 10년 이상 | 40% | 10년 이상 | 40% |
비조정지역 VS 조정대상지역
| 구분 | 비조정지역 | 조정대상지역 |
|---|---|---|
| 다주택자의 이전 주택 매매 | 3년 이내에 이전 주택 매매 시 일시적 2가구 주택로 간주 | 구매일로부터 2년 이상 보유 및 실거주 조건 만족 |
| 2018년 9월 이전 구매자 (조정 대상 지역) | 기존 법 적용 | 구매 후 2년 이상 보유 조건 만족 |
| 2018년 9월 – 2019년 12월 구매자 (조정 대상 지역) | 2년 이상 보유 조건 만족 | 구매 후 2년 이상 보유 조건 만족 |
| 2020년 12월 이후 구매자 (조정 대상 지역) | – | 1년 이내 이전 주택 매매 및 신주소 전입 조건 만족 |
| 부동산 수 변화로 인한 면제 조건 | 상속 시 비과세 | 상속 시 비과세 |
부동산 양도소득세 면제 조건은 지역에 따라서도 차이가 나타납니다. 비조정지역과 조정대상지역이 여기에 해당하는데, 부동산 시장의 특성과 변동성을 고려하여 세금 혜택을 다르게 적용하는 것입니다.
그렇기 때문에 내가 거주하고 있는 지역 또는 내가 구매하고자 하는 주택의 지역에 따라서 면제 조건이 다르기 때문에 꼼꼼하게 확인하셔야 합니다.
추가 내용 : 2023년 2월 28일 시행령 발표에 따라서 2023년부터는 신규 주택 취득일을 기준으로 기존주택을 3년 이내 팔면 일시적 1가구 2주택 양도소득세에 비과세 혜택을 받을 수 있으며, 이는 조정대상지역과 비조정지역과는 무관하게 적용됩니다.
일시적 1가구 2주택 양도소득세 면제 조건
앞서 안내해드린 내용에 따라서 1가구 2주택 양도소득세 면제 조건을 정리하면 다음과 같습니다.
- 종전 주택을 취득하고 1년 이상 지난 후 신규 주택 취득
- 최초 주택 취득 후 2년 이상 보유 (취득 당시 조정대상 지역인 경우 거주 2년 포함)
- 신규 주택 취득일로부터 3년 이내 종전주택을 양도
신규 주택을 취득할 때 대출을 받아서 진행한다면 2년 이내 종전 주택을 처분해야 합니다. 관련 대출에 대한 조건을 꼼꼼하게 확인하시기 바랍니다.
마치며
1가구 2주택 양도소득세 면제 조건에 대해서 안내해드렸습니다. 비과세 혜택을 받기 위해서는 일시적인 1가구 2주택일 경우 가능한 것인데, 만약 주택이 팔리지 않는다면 어떻게 해야하는지 걱정되시는 분들이 있을 겁니다.
이런 경우에는 한국 자산관리공사에 매각을 의뢰하는 경우에는 매각을 한 것으로 간주됩니다. 하지만 기존 시세보다 좀 적게 받을 수 있지만, 양도소득세 비과세 혜택받는 정도와 비교하여 결정하시면 되겠습니다. 꼼꼼하게 비교해보시고 도움되시길 바랍니다. 감사합니다.
