부동산에 대해서 여러가지 용어가 있고 또 비슷한 용어들이 많아서 혼동이 생길 수 있습니다. 사소하지만 큰차이가 있는 것들이 있는데, 제대로 알지 못하면 문제가 될 수 있기 때문에 잘 확인하셔야 합니다. 그 중에서도 가장 많이 혼동하는 것이 바로 아파트 분양권 입주권에 대한 차이점인데요.
이번 포스팅에서는 아파트 입주권과 분양권 차이점에 대한 내용을 정리해봤습니다. 꼼곰하게 읽어보시고 이번 기회를 통해서 정확한 차이점을 알아가시는데 도움되시길 바랍니다.
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아파트 입주권과 분양권 개념
재개발, 재건축에서 사용하는 입주권과 아파트 청약에서 사용하는 분양권의 용어를 헷갈려서 사용하는 분들이 많습니다. 하지만 아파트 입주권과 분양권은 세금 등 차이점이 있기 때문에 반드시 정확하게 이해하고 있는 것이 중요한데요.
두가지 모두 부동산을 취득할 수 있는 권리를 가지는 것은 동일하지만, 재개발과 재건축, 청약에 따라 다르기 때문에 확실하게 알아두시면 좋습니다.
아파트 분양권
분양권은 주택 건설사에서 신규 아파트를 판매할 때, 청약을 통해서 선정된 사람들에게 아파트를 분양해주는 권리를 말하는 것입니다. 분양권은 일반적으로 아파트를 분양하는 과정에서 청약에 당첨된 사람들에게 주어져 분양계약을 통해서 분양권을 취득하게 됩니다.
아파트 분양권을 가지고 있으면 해당 아파트에 대한 소유권은 아직 가진 것이 아니지만, 추후 아파트가 준공되고 등기가 완료되면 소유권을 얻을 수 있는 권리는 가지게 되는 것입니다.
분양권을 매수하는 경우에는 일정한 비율의 계약금을 지불하고, 나머지 분양가는 중도금과 잔금으로 나눠서 지불합니다. 분양권을 소유하고 있으면 아파트 준공 후 등기 과정을 거쳐서, 토지와 건물의 소유권을 동시에 취득하게 됩니다.
청약 절차와 관련된 제한사항이 있을 수 있고, 시장 상황에 따라서 경쟁률이 높을 수 있어서, 분양권에 관심이 있다면 해당 아파트의 분양 조건과 절차를 잘 살펴보시기 바랍니다.
아파트 입주권
입주권은 재개발이나 재건축 등의 사업을 통해서 기존 주택을 철거하고 새 아파트나 주택을 건설 했을 때, 기존 주택의 소유자가 새로운 주택에 들어갈 수 있는 권리를 말합니다.
입주권은 보통 해당 지역의 재개발 조합원이 되어 얻게 되는 권리인데, 조합원은 기존 주택 소유자로서 사업시행에 참여해야 하며, 조합원으로서 자격을 갖추게 됩니다. 또한 새로운 아파트나 주택이 준공되면 입주권자로서 해당 주택에 입주할 수 있습니다.
입주권자는 새로운 주택에 대한 소유권은 없지만, 입주권을 가지고 있어서 입주할 권리가 있습니다. 새로운 주택으로 이전 과정에서 토지의 소유권은 유지되고, 주택 부분만 이전 등기가 진행됩니다.
입주권은 일반 분양자들에 비해서 저렴한 가격으로 주택입주가 가능하고, 조합원으로서 다양한 혜택과 우선 배정의 기회를 가질 수 있습니다. 하지만 입주권은 재개발/재건축 사업 진행에 따라서 입주 시기가 불확실할 수 있으며, 초기 투자비용이 많이 들어갈 수 있고 추가 분담금 등에 대한 부담도 발생할 수 있습니다.
아파트 입주권과 분양권 차이
아파트 입주권과 분양권을 쉽게 생각해보면 입주권을 매수할 때는 조합원과 거래하게 되고, 분양권 매매는 청약 당첨자와 거래하게 되는 것입니다.
그럼 이런 아파트 입주권과 분양권의 차이를 세세하게 살펴보겠습니다.
동/호수 배정 혜택
재개발 및 재건축은 조합원을 대상으로 먼저 동/호수를 배정하고 남은 물량을 일반분양으로 진행하게 됩니다. 그렇기 때문에 인기가 많은 동/호수는 입주권이 많이 몰리게 됩니다. 그래서 조합원들은 흔히 말하는 로열동이나 로열층을 배정받을 확률이 높습니다.
그래서 같은 아파트라고 해도, 좀 더 나은 환경에서 주거하고 싶다면 분양권 대신 입주권을 매수하는 것이 좋을 수 있습니다.
매매 가격
입주권은 분양권에 비해서 보통 10~15% 정도 저렴합니다. 그렇기 때문에 분양권보다 더 높은 수익률을 기대하는 것이 가능한데요. 하지만 그만큼 입주권은 사업에 대한 리스크 부담이 큽니다. 사업이 지연되거나 사업비가 늘어나면서 발생되는 추가 비용 역시 입주권을 보유하고 있는 조합원이 부담하게 됩니다. 또한 일반분양이 제대로 이뤄지지 않는다면 이에 따라서 추가로 비용이 발생될 수 있습니다.
분양권의 경우에는 전체 가격이 입주권보다는 높겠지만, 초기 자금이 적게 드는 것이 장점입니다. 건물 평가액과 납부 청산금 등이 모두 포함되어 가격이 책정되는 입주권과는 다르게 초기 계약금 10% 수준만 부담하고 실제 입주할 때 중도금과 잔금을 나눠 지불하면 되기 때문입니다.
만약에 분양권 거래를 통해서 취득한다 해도, 계약금이나 중도금에 웃돈을 더한 금액만 있으면 되기 때문에 입주권과 다르게 한꺼번에 목돈이 필요한 경우가 발생하지는 않습니다.
세금 차이
입주권은 매수 당시 토지분과 입주 시 건물분에 대한 원시취득세 등 총 2번의 취득세 납부가 있습니다. 그리고 관리처분 계획 인가일부터 완공일까지 물권의 성격을 가지게 되므로, 이 기간동안 재산세 및 종합부동산세 등 보유세에 대하여 과세대상이 됩니다.
분양권은 매수 당시 취득세를 부담하지 않고, 입주할 때 주택과 동일하게 취득세를 납부하면 됩니다. 그리고 청약 당첨일로부터 잔금지급일까지 채권의 성격을 띄므로, 재산세 및 종부세 과세대상에 해당하지 않습니다.
양도소득세의 경우에는 입주권과 분양권 모두 과세대상이 됩니다. 단, 입주권은 1년 이내 매도시 70%, 2년 이내 매도시 60%, 이후 기본세율이 적용됩니다. 분양권의 경우에는 1년 이내 70%, 1년 경과후에는 60% 양도세율이 적용됩니다.
하지만 분양권은 종전 주택을 취득하고 1년 이상 지난 뒤에 분양권을 취득했다면, 3년 이내에 종전 주택을 매도할 경우 비과세 혜택이 가능합니다.
마치며
이렇게 아파트 분양권 입주권의 차이점에 대해서 안내해드렸습니다. 비슷한 용어로 혼동할 수 있지만, 분명한 차이가 있기 때문에 정확하게 알고 계시는게 좋습니다.
청약은 분양권, 재개발/재건축은 입주권이라는 기본 개념만 알고 계셔도 충분히 도움이 될 수 있으니, 꼼꼼하게 읽어보시고, 부동산 거래에 도움이 되시길 바랍니다.
