DSR 계산기 DSR LTV DTI 뜻 정리

부동산이나 청약 뉴스를 보면 항상 나오는 전문용어가 있습니다. 대출을 받으려고 주택담보대출을 알아봐도 마찬가지입니다. 바로 DSR, LTV, DTI입니다. 주택을 담보로 대출을 받기 위해서는 용어의 뜻을 알고 있으면 도움이 됩니다. 또한 DSR 계산기를 통해서 미리 확인해두면 좋은데요.

주택담보대출을 받기 위해서는 DSR, LTV, DTI가 대출금액의 기준이 되기 때문에 결혼을 앞두고 있는 청년이나, 청약 당첨으로 중도금 대출을 알아보고 있는 분들은 반드시 확인해두시기 바랍니다.

주택담보대출

주택담보대출은 명칭 그대로 주택을 담보로 은행에서 대출을 받는 것입니다. 이 때 은행에서는 돈을 잘 갚을 수 있는 능력이 있는지를 판단하기 위해서 여러가지 기준을 가지고 있고, 이때 기준이 되는 것이 DSR, LTV, DTI 입니다.

대부분의 사람들은 주택 구입을 위해서 금융기관에서 구입자금의 일부를 대출받습니다. 청약 당첨된 분들도 중도금과 잔금 대출로 많이 이용하는 것이 바로 주택담보대출인데, 은행이나 금융기관에서는 대출 신청을 한다고 모두 대출해주는 것이 아닙니다.

주택의 가격과 상환 능력에 따라서 대출을 진행하는데, 기준을 두고 판단하여 대출금액에 한도를 두고 대출을 해줍니다. 그래서 먼저 DSR 계산기를 통해서 자신이 대출을 받을 수 있는 금액을 미리 확인하는 것이 좋습니다.

그럼 여기에 해당하는 기준인 DSR, LTV, DTI에 대해서 살펴보겠습니다.

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LTV

LTV는 Loan to Value Ratio의 줄임말로, 매매가대비대출액을 뜻합니다. 다시말해 주택담보가치 대비 대출이 가능한 금액을 의미하는데, 주택을 담보로 돈을 빌릴 때 인정되는 자산가치의 비율로서, 은행 및 금융기관에서 대출 신청자의 신용도와 리스크 평가를 할 때 사용되는 용어입니다.

LTV = 대출 가능 금액 ÷ 주택 담보 가치 × 100

쉽게 이해하도록 예시를 들어보자면,

5억원 짜리 주택을 구매할 때 LTV가 40%라면, 대출이 가능한 금액은 5억원의 40%인 2억원입니다. 대출 가능한 최대금액이 2억원이라는 뜻으로, 부족한 금액은 본인이 마련을 해야 합니다. 또는 7억원 아파트를 구매하는데 LTV가 70%라면, 최대 대출금은 4.9억이 됩니다.

DTI

DTI는 Debt To Income ratio의 줄임말입니다. 부채상환능력 비율이라고 할 수 있는데, 개인 및 가계의 총 부채를 총 소득에 대한 비율로 표현한 지표입니다.

DTI = {주택담보대출 연간 총상환액(원금+이자) + 기타 대출 이자} ÷ 연소득 × 100

정리해보면, 연소득 1억원인데, DTI 40%라면, 개인이나 가계 총부채는 연간 소득의 40%에 해당하는 금액이 상한선이 됩니다. 따라서 주택담보대출을 받을 때 DTI 비율을 고려해서 대출 한도를 정할 수 있습니다.

쉽게 말하자면, 1년간 갚아야할 주택담보대출의 원금+이자를 연소득을 나누고 100을 곱한 비율입니다. DTI가 낮으면 빚을 갚을 능력이 높다고 생각할 수 있습니다.

DSR

DSR은 Debt Service Ratio의 약자입니다. 부채 원리금 상환 비율을 의미하는 지표로서, 개인이나 가계의 총 부채 원리금 상환액을 총 소득에 대한 비율로 표현한 것입니다.

DSR = {모든 주택담보대출 연간 총상환액(원금+이자) + 기타 부채 연간 총상환액(원금+이자)} ÷ 연소득 × 100

DTI와 유사해보이지만, 차이점이 분명히 있습니다. DTI는 주택담보대출의 원리금 상환액 + 기타대출 이자 상환액이지만, DSR은 주택담보대출의 원리금 상환액 + 기타대출의 원리금 상환액으로, 더 큰 개념입니다.

DSR이 높을 수록 대출 신청자의 부채 상환능력이 제한적일 수 있다고 생각할 수 있습니다. 그래서 은행 및 금융기관에서는 일정한 DSR 비율을 기준으로 대출을 승인해주기 때문에, 대출 신청 시에는 해당 비율을 충족해야 대출이 가능합니다.

그래서 소득이 많은 분들이 대출을 더 많이 받을 수 있는데, 22년 7월 이후 1억 이상 대출시 1금융권은 DSR 40%, 2금융권은 50%가 적용됩니다.

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DSR 계산기

자금이 필요하다고 은행에서 대출을 신청하면, 원하는 만큼 금액을 모두 대출할 수 있는 것은 아닙니다. 그래서 돈을 빌리는 사람이 상환능력이 충분한지 확인하고, 갚을 수 있는 만큼만 대출해주기 위해 확인하는 것이 바로 DSR입니다.

총부채원리금상환비율로, 연간 소득 중 대출 원금과 이자로 갚아야 하는 돈이 얼마나 차지하는지 계산하여 대출할 수 있는 금액의 상한선을 정해주는 것으로, 대출 전에 반드시 계산해봐야 합니다.

DSR 계산기로 계산해보면, 얼마의 금액을 대출 받을 수 있는지 확인할 수 있는데, 미리 확인해두는 것이 좋습니다. 부족하다면 다른 대출 혹은 자신이 보유한 자금으로 해결해야되기 때문입니다.

현재 가지고 있는 모든 빚을 더해서 계산하는데, 주택담보대출 외 학자금 대출, 마이너스 대출, 자동차 할부 등 모든 대출의 원리금을 합한 것을 기준으로 연소득 대비 일정비율 계산하여 대출이 가능합니다.

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DSR 40%

총 대출 금액이 1억이 넘으면, DSR 40%까지만 대출이 가능합니다. 1년간 갚는 원리금이 연소득의 40%(2금융권 50%)를 넘게 대출받지 못한다는 뜻입니다.

그래서 계산 결과에 나온 DSR이 낮을수록 돈을 더 빌릴 수 있고, 높을수록 대출 가능 금액이 적습니다. 더 많은 돈을 대출하려면, 연소득이 높아야하거나, 원리금 부담을 줄여야 합니다. 만기를 늘린다면 매년 내야하는 원리금도 줄고, 일시적으로 한도를 높일 수 있습니다.