부동산에 관련된 용어는 많이 접하지 않다보니 생각보다 쉽지 않습니다. 기준시가, 공시가격, 시가표준액 등 여러가지 용어가 사용되고 있어서 어려운 부분이 있습니다. 그래서 이번 포스팅에서는 용어의 이해를 돕기 위해서 개별 공시지가 조회 방법과 뜻에 대해서 정리해봤습니다.
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개별 공시지가란?
부동산과 토지의 가치 및 가격을 책정하고, 공식적으로 발표한 자료로서 부동산의 유형에 따라서 공시가격 및 시가표준액, 기준시가로 구분하게 됩니다. 여기서 개별 공시지가는 토지, 공시가격은 공통주택 및 단독주택에 사용됩니다.
활용 기준에 따른 분류는 다음과 같습니다.
- 기준시가 : 국게의 과세 기준으로 사용 (상속세, 증여세, 양도소득세의 과세기준이 되는 가격)
- 시가표준액 : 지방세 과세 기준 (취득세 및 재산세의 과세 기준이 되는 가격)
- 공시가격 : 종합부동산세의 과세 기준
위 3가지 금액은 토지와 주택으로 구분되며, 토지의 개별 공시지가 및 주택 공시가격(단독주택, 공동주택)이 모두 공시되어 있는 경우 기준시가, 시가표준액, 공시가격은 모두 동일합니다.
개별 공시지가 조회 방법
개별 공시지가 조회 방법은 크게 2가지가 있습니다. 국토교통부에서 운영하고 있는 부동산 공시가격 알리미 홈페이지 또는 전국 시군구청 홈페이지에서 확인할 수 있습니다.
부동산 공시가격 알리미
부동산 공시가격 알리미 홈페이지는 국토교통부에서 운영하고 있는 사이트로, 전국 모든 토지의 개별 공시지가 확인이 가능합니다.
먼저 부동산 공시가격 알리미 홈페이지에 접속하고, 오른쪽 상단에 있는 메뉴 중에서 개별 공시지가를 선택하고, 검색하고자 하는 지역을 선택합니다.
그리고 지번 또는 도로명주소 세부적인 주소를 입력하고 검색을 하면 해당 지역의 개별 공시지가를 확인할 수 있습니다.
조회하면, 해당 지번의 토지 단위 면적당 공시지가를 년 단위 기준으로 확인할 수 있습니다. 조사 및 공시가 시작된 시점부터 조회가 되며, 평당 가격으로 확인하고 싶다면 해당 가격에서 3.3을 곱하면 됩니다.
시·군·구청 홈페이지 조회
부동산 공시가격 알리미 홈페이지 외에도 해당 시군구청 홈페이지에서도 세부 주소를 입력하면 간단하게 2024년 개별 공시지가를 조회해볼 수 있습니다.
개별 공시지가 계산
개별 공시지가는 표준지 공시지가를 바탕으로 계산이 됩니다. 표준지 공시지가와 개별토지 보정요율의 곱으로 계산되는데, 개별토지 보정요율은 각 토지의 위치와 지형, 사용상태 및 개량상태 등을 고려하여 계산된 보정요율입니다.
개별 공시지가 공시일자
1월 1일 기준으로 공시하는 토지는 다음과 같습니다.
- 국세 또는 지방세의 부과대상 토지 (국유지 및 공유지의 경우 도로 등 공용 토지는 제외)
- 개발부담금 등 각종 부담금의 부과 대상 토지 등
7월 1일 기준으로 공시하는 토지는 다음과 같습니다.
- 분할, 합병, 신규등록, 지목변경, 국유지 및 공유지가 사유지로 변경된 토지로 개별 공시지가가 없는 토지
공시지가에 이의가 있는 경우
공시지가가 너무 높거나 낮게 책정되어 이의가 있다면, 이의신청이 가능합니다. 공시지가의 결정, 공시일로부터 30일 이내 개별공시지가 결정권자에게 신청하면 됩니다.
표준지공시지가는 국토부장관, 개별 공시지가는 시장, 군수, 구청장에게 이의신청을 합니다. 이의신청 기간이 만료된 날부터 30일 이내 심사 후에 타당한 경우에는 다시 결정하여 공시하게 됩니다.
공시지가 이의 신청기간은 표준지공시지가는 2월경에 결정, 공시됨으로 통상적으로 2월에서 3월에 이의신청을 받습니다. 개별 공시지가는 5월말 경에 결정, 공시됨으로 6월에 이의신청을 받습니다.
개별 공시지가와 실거래가 차이점
활발한 부동산 시장에서는 공시지가가 시세를 따라가기 어렵습니다. 침체시장에서는 높게 책정이 될 수 있으므로, 부동산 시장 동향을 주시하며 공시지가의 조정이 필요합니다.
그리고 위치, 지형, 이용상황 등은 공시지가와 실거래가에 영향을 미치며 더 정확한 평가를 위해서는 세밀하게 판단해야 합니다. 그리고 표준지 공시지가의 산정방법을 개선하여 실거래가와 더 일치하게 만들어야 합니다.
부동산의 시장 활성화, 토지의 특성, 평가 방법 등이 큰 영향을 미치기 때문에 공시지가와 실거래가의 차이를 줄이기 위해서는 관련 부처의 노력이 필요합니다.
공시가격 발표일
아파트 공동주택 공시가격 발표는 표준단독주택 공시가격과 상관없이 매년 4월 중에 발표합니다. 다세대, 연립주택, 아파트 등 에 대한 각 개별 가격을 책정한 것으로 부동산세, 건강보험료, 기초연금 산정 및 세액책정의 기준입니다.
개별 단독주택 공시가격은 표준단독주택 공시가격을 기준으로, 전국 각 지자체에서 지역 내 개별 단독주택의 가격을 책정하여 매년 4월에 발표합니다. 개별 단독주택 공시가격은 각종 부동산세, 건강보험료, 기초연금 산정 등의 산정 및세액 책정의 기준이 됩니다.
